Με το προϊσχύον άρθρο 637 ΚΠολΔ δεν δινόταν η δυνατότητα για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου στον εκμισθωτή, παρά μόνο στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή. Μέχρι σήμερα, η διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου προβλεπόταν αποκλειστικά και μόνο για την περίπτωση κατά την οποία ο μισθωτής καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος (συνήθως πέραν του ενός μηνός) και η καθυστέρηση αυτή οφείλεται σε δυστροπία, δηλαδή δεν υπήρχε λόγος ανωτέρας βίας ο οποίος να αναγκάζει να μην καταβάλει το μίσθωμα. Επιπλέον, η διάταξη απαιτούσε και απαιτεί να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης προκειμένου να μπορεί να γίνει δεκτή η αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης. Tέλος, αναγκαίος όρος του παραδεκτού ήταν και παραμένει η επίδοση εξώδικης όχλησης 15 ημέρες τουλάχιστον πριν από την κατάθεσή της αίτησης.
Με τη νέα πρόβλεψη, εισάγεται πλέον και η δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης εφόσον έχει παρέλθει ο ορισμένος χρόνος διάρκειας της μίσθωσης. Συνεπώς, επί της αρχής διευρύνεται το πεδίο εφαρμογής του 637 ΚΠολΔ με την άνω νέα περίπτωση.
Δεν σταματάει όμως εκεί ο νομοθέτης. Διατηρώντας όλες τις προϋποθέσεις που απαιτούνται για την έκδοση διαταγής απόδοσης λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία όπως ίσχυαν, εισάγει διαφορετικές προϋποθέσεις για την απόδειξη της περίπτωσης παρέλευσης του χρόνο διάρκειας της μίσθωσης.
Πιο αναλυτικά, όροι του παραδεκτού αποτελούν, αρχικώς ο χρόνος λήξης της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως είτε από το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης (αρχικό ή κατά παράταση), που έχουν υπογράψει οι συμβαλλόμενοι, είτε από την τελευταία ηλεκτρονική δήλωση των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στη σχετική εφαρμογή της ΑΑΔΕ. Στα παραπάνω περιλαμβάνεται και η εκ του νόμου υποχρέωση από 01.04.2014 με την οποία, κάθε νέα μίσθωση κατοικίας ή επαγγελματικού χώρου έχει ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τρία έτη.
Δεύτερη προϋπόθεση του παραδεκτού αποτελεί η επίδοση από τον εκμισθωτή εξώδικης πρόσκλησης απόδοσης του μισθίου τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν την παρέλευση της χρονικής διάρκειας της μίσθωσης (π.χ. εάν η μίσθωση λήγει την 31.07.2026, η επίδοση του εξωδίκου πρέπει να έχει λάβει χώρα το αργότερο την 30.04.2026). Ενώ, στις περιπτώσεις όπου η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου, η επίδοση του εξωδίκου οφείλει να πραγματοποιηθεί τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής απόδοσης (π.χ. εάν η διαταγή απόδοσης επιδοθεί την 01.12.2026, η εξώδικη πρόσκληση θα πρέπει να έχει επιδοθεί το αργότερο την 01.09.2026).
Επομένως, διαπιστώνουμε ότι και στις δύο περιπτώσεις τίθεται μία αρχική εύλογη προθεσμία στον μισθωτή 3 μηνών για την αποχώρηση του από το μίσθιο, ήτοι είτε τρεις μήνες πριν την παρέλευση της διάρκειας της μίσθωσης είτε τρεις μήνες από την εξώδικη πρόσκληση έως την επίδοση της διαταγής απόδοσης στις αορίστου χρόνου μισθώσεις.
Επιπλέον, όμως τίθεται στο τελευταίο εδάφιο του νέου άρθρου 637 μία τελική δεύτερη προθεσμία δύο (2) μηνών, η οποία αφορά το διάστημα από την επίδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου μέχρι την έναρξη της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης.
Σε αντίθεση με την περίπτωση καθυστερούμενων μισθωμάτων, και το δεκαπενθήμερο που μεσολαβεί από την επίδοση εξωδίκου μέχρι την κατάθεση αίτηση διαταγής απόδοσης μισθίου, όσον αφορά την παρέλευση της χρονικής διάρκειας, δίνεται εκ του νόμου συνολική προθεσμία πέντε (5) μηνών, η οποία είναι η ελάχιστη. Και τούτο διότι θα πρέπει να υπολογιστεί και ο χρόνος μεταξύ της κατάθεσης της αίτησης και της έκδοσης της διαταγής απόδοσης, ο οποίος εκτιμάται ότι ανέρχεται τουλάχιστον σε έναν μήνα.
Επομένως, τελικώς ναι μεν ο εκμισθωτής αποκτά ένα νέο δικονομικό εργαλείο για την επαναφορά του ακινήτου στην σφαίρα κατοχής του, ωστόσο ταυτόχρονα δίνεται ένα εύλογο διάστημα στους μισθωτές να αντιμετωπίσουν την κατάσταση αυτή, διατηρώντας πάντοτε και το δικαίωμά τους να ασκήσουν όλα τα ενδίκα μέσα κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου (ανακοπή, αίτηση αναστολής κ.λπ.).
Η διάταξη φαίνεται ότι έλαβε υπόψη όλες τις πτυχές της κοινωνικής πραγματικότητας και πλέον μένει να δούμε τα αποτελέσματα της τόσο στον νομικό κόσμο όσο και στους πολίτες.
